[转帖]潘石屹（一）：房产经济犹如人的身体一样

断桥

房地产经济犹如人的身体一样，前一段在还在争论是不是有病，有没有泡沫。突然，开了一副中药，全是巴豆。我估计，如果按时按规定的服这副药，不出半年，有许多房地产商就支持不住了，就会虚脱，就会多几个周正毅出来，因为没有钱还银行的钱，没有钱盖房子，没有钱去交税，以前的钱都砸在地里了。
　  什么是健康的身体？各人的理解是不一样的。每次我去看妈妈，妈妈的身体多年来一
直不好。看到妈妈，我还没有问妈妈身体最近怎样。妈妈一定先问我，好象最近瘦了，是不是饭量少了？吃饭没有吃好吧？要多注意休息。妈妈总是关心我的身体是不是健康。回到家里，老婆张欣，也很关心我的身体是不是健康，总是说，最近好象又胖了，肚子也挺起来了，要注意吃饭，不要吃大鱼大肉，要注意锻炼，不要睡懒觉。我妈妈健康的标准是胖、多吃饭、多睡觉。我老婆健康的标准是瘦、少吃饭、多运动。其实我自己觉的身体还不错，前几天，要买保险，保险公司问我上次什么时候住过医院，我想了半天也没有想起来，在我的记忆中从来没有住过医院。
　　从去年年中开始，对北京的房地产有没有泡沫？大家各有各的观点，各有各的看法。说有泡沫的人，有自己的一套理论、数据，和根据以往的经验做出的判断。说没有泡沫的人，也有自己的一套。各说各有理。对北京房地产是不是健康的判断，很象对人的身体健康的判断是一样的。每人看问题的角度不一样，得到的结论肯定是不一样的。但最重要的是切忌用猛药。如果用猛药把没病当有病治，小病当大病治，那就会出问题，甚至出人命。
　　突然SRAS来了，房地产项目的工地被封了，工人不能出也不能进，材料也进不来了，晚上也不让施工了。所有城里人都在家里躲SARS，没有人买房子了。SARS的声音比房地产有没有泡沫的声音大多了，房地产有没有泡沫的声音淹没在抗SARS声音中。大家盼着工地能早一天开工，材料能早一天进来。盼着WHO早一天给我们解除警告。更盼着售楼处能有人进来。盼望着早一天大家过上正常的日子。预计6月份是恢复期，到了7月份一切都会正常。
　　突然，最高法院出了房地产的司法解释从2003年的6月1日开始起执行。这里好几条"应予退房"吓坏了房地产商，更因为这解释的溯及力是从1995年开始。6月12日几位房地产商坐不住了，请了几位律师、几位法官和几位政府官员，开了一个会，会议从早上一直开到了下午。房地产商哭丧着脸进去，哭丧着脸出来。尤其是法官说了，应予，就是没有余地和弹性，就是必须。政府官员说，晚了，晚了。要是这会在司法解释出台之前开，我们还可以给制定司法解释的人一些我们的经验和意见。规则从此改变了，踢足球变成了打排球了。连夜让律师评估司法解释对我们的影响，结论是对我们没有影响。但今后有了完全不一样的要求了。我们又连夜开会，做具体的安排。首先让中外建筑师一起学习、执行"最高"精神。一定要把建筑面积的误差压在3%之内，如同我们当年的抗洪抢险、也如同我们抗SARS一样，要严防死守。日本建筑师们哭丧着脸说，这不合理，在你们中国是在期房时期就销售，到房子建好要一年多时间。这期间，设计上有改进会影响面积的变化，施工图设计院有洽商会影响面积的变化，施工过程中会有正常的误差。许多的改进是为了让房子更好更合理。司法解释中的应予，法官解释了就是必须，没有商量的余地。在房地产公司的办公室讨论法律的合理性，是没有意义的，是浪费时间。我们又不是法律的制定者。高院的改进、优化，只是好和更好的区别，但这3%对我们房地产商可是活和死的区别，我们所能做的就是绝不能让法院给"应予"了。在历史上，从前有一个国家，患软骨病的人很多，就是缺钙，见阳光少了，追究原因才知道是政府规定开窗户要交税，人们为了少交税，就不开窗户，或少开窗户。最后的结果就是患软骨病的人多了。98年建现代城时，也曾有一个规定高层住宅窗台的高度不能低于90公分的规范。为此，许多专家汇集在我们现代城研讨为什么取消窗台，用落地式的玻璃窗，为此我们受到了一部分专家的批评和职责。当有位女专家说，争论这类问题没有意义，5年以后就不是问题了。当时，我感动得差点哭了。还没有过5年，大家都在用落地式的玻璃窗了，彻底消灭了窗台。某些规定一定有局限性，但当时你要改变它，几乎是不可能的。有个发展商，给我打电话说，能不能给有关部门写封信，反映这些情况。我说，没用，别耽误工夫了，还是在公司内部想想办法。司法解释让我们打排球了，我们就再别想踢足球的事了。
　　但回头又想，制定好的规则，我们有建议的责任。在目前出现了好多购房人和发展商矛盾时，我们不应该增加规则的复杂性，而是要简化，要突出重点，多用减法，少用加法。记得1993年在钓鱼台东北角的十字路口，有位交通警察，指挥车辆的动作很象在跳霹雷舞，动作很多，也很卖力。据说，有人建议要所有的警察向他学习，但开车的人看不懂，常常出问题，我就在这里被罚过一次款。没有多长时间，在也见不到这样的指挥了，交通秩序也恢复正常了。智慧在加减之间，在混乱中减法往往是更有效的。
　　又突然看中国人民银行不给房地产行业资金支持的文件，几位房地产商也同时看到了这份文件。大家都说，厉害！开发贷款限制了，按揭贷款限制了。为了防止资金流到房地产行业，连施工企业的贷款和政府土地储备机构的贷款都限制了。我们又连夜召开公司会议，安排新现金流量，在商业用房的按揭款竣工验收之前没有钱进来的情况下，我们的现金流量有没有问题？结论是没有问题。我们公司的CFO是麻省理工学院的博士，谈这政策如何的不合理，在中国预售做为一项制度的情况下，没有银行的支持是不可能的。这样突然改变政策会让不少房地产商，资金链条短裂，造成楼盘的烂尾，造成银行的呆帐。也会多出几个周正毅。但我们不是中国人民银行，我们只是房地产商，只要我们的现金流量正常就可以了，我们不是政策的制订者。
　　房地产经济犹如人的身体一样，前一段在还在争论是不是有病，有没有泡沫。突然，开了一副中药，全是巴豆。我估计，如果按时按规定的服这副药，不出半年，有许多房地产商就支持不住了，就会虚脱，就会多几个周正毅出来，因为没有钱还银行的钱，没有钱盖房子，没有钱去交税，以前的钱都砸在地里了。
　　今年以来，突然太多了。SARS来的太突然了，司法解释来的太突然了，中国人民银行下发的121号文件也太突然了。希望今年的下半年突然少一点。