北京土地交易三大悬念 土地拍卖是否抬升了地价

断桥

http://house.sina.com.cn 2004年04月29日09:13 北京青年报

　　继国土资源部发布信息，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕之后，市国土房管局近日又发布公告，规定今年1月9日前已经取得立项批复或规划许可证项目，还没办理国有土地使用权协议出让的经营性项目用地，必须在本月23日前到国土房管局进行登记，否则停止办理项目用地的协议出让手续。再加上此前发布的4号文，北京出现了新一轮“圈地”热。北京楼市的土地供应会不会出现“断顿”现象？与“招拍挂”相配
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套的一套土地政策何时完善出台？土地出让方式的改变对北京未来楼市格局将产生怎样的影响？这三大悬念成了最受关注的焦点。

　　悬念一：北京土地供应断顿还是井喷

　　2003年和2004年是北京市房地产土地政策出台最多的两年。在短短的两年时间内，继2002年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文，并在近日发布了4月23日前停办协议出让用地项目的公告。土地是房地产开发的基本要素，这一系列停止经营土地审批的政策对北京楼市的影响目前已经成为业内谈论的热点。土地交易要走“阳光大道”，北京的土地供应市场是否会像有些人所言的“断顿”？还是像有些人所言的“交易量集中”？

　　北京系列政策停办协议出让用地

　　继加强停止经营性土地协议出让的4号文发布后，近日市国土房管局又发布公告，规定凡在2004年1月9日前，已经取得计划部门的立项批复或规划部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证等文件，尚需办理国有土地使用权协议出让的经营性项目用地，建设单位于2004年4月23日之前来市国土房管局申请进行登记备案。各建设单位自公告之日起持登记表及登记表所列相关材料复印件来国土房管局申请登记，逾期不登记的，将停止办理项目用地的协议出让手续。

　　据了解，这是市国土房管局为衔接33号令与4号文件而出台的政策。

　　业内人士认为，4月23日停办协议出让土地公告的发布，意味着北京协议出让土地的闸门要真正“关闸”，北京土地交易政策将开始发生变化。

　　北京土地供应没有断顿反而出现交易高峰

　　严卡经营性开发项目土地使用权协议出让的4号文件出台后，“北京土地市场供应将出现断顿”、“地价和房价要上涨”的说法此起彼伏。对此，市国土房管局新闻发言人程建华在专门举行的新闻发布会上明确，土地出让市场化运作是必然的，4号文在原来33号令的基础上进一步压缩经营性用地的协议出让范围，但此举不会引起北京土地供应出现“断顿现象”。

　　据程建华介绍，从2002年7月1日33号文件开始实施到2004年1月9日发出停止受理约18个月内，有关部门已批准绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危改项目和高科技项目4类项目立项和协议出让的用地约4000公顷，相应规划建筑面积约为8800万平方米。根据北京市近几年的年平均开发量计算，这4000公顷仍可继续走协议出让手续的土地可供北京开发5年。北京因此不会出现开发商“罢市”———集体不去土地市场拿地或因土地部门工作跟不上，而出现的土地供应“断顿”现象。而这5年的时间内，北京市土地部门会在人力、物力以及相关的评估、测绘等环节都做好相应的准备。

　　而事实上，据市场人士估计，北京市的历史遗留项目要比官方数据显示的严重。在这18个月内，北京市实际上已经批准的历史遗留项目用地面积，基本上等于过去十年

　　批出去的土地面积之和。针对这些政策，北京土地交易市场表现出来的，也不是很多人担心的“断顿”，而是土地交易一夜之间开始活跃起来，北京进入新一轮“土地交易高峰”———

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三大现象使北京进入新一轮土地“圈地高峰”

　　从今年年初到现在，无论是从官方招拍挂的宗地数量和成交情况，还是土地“二级市场”———开发商之间的交易情况看，新的土地政策的确使北京进入了新一轮“圈地高峰”，土地交易短时间内集中显现，主要表现有三：

　　现象一：无人问津的挂牌出现竞相竞价

　　从2002年11号令出台以来，同年成立的北京市土地整理储备中心北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让，但直到2003年年底，这些挂牌的地块一般都无人问津，无人竞价拿地。这种情况随着4号文的出台而改变。随着4号文的出台，北京市土地交易市场挂牌的地块成了有人争抢的“香饽饽”。不妨看看下面一组北京市土地交易市场近期挂牌的地块最后的成交情况：

　　2004年4月9日，北京市朝阳区广渠路15号地区公建配套设施(原北京化工厂等单位)用地，经过258轮竞价最终由北京市首都城市房地产开发有限公司以182000万元竞得。

　　2004年4月13日，丰台区“菜户营西街117号住宅及配套”项目用地经过65轮竞价，最终由顺驰置地(北京)房地产开发有限公司以51200万元竞得。

　　2004年4月13日，“怀柔区山天家园住宅项目”用地经过48轮竞价，最终由北京山天置业有限公司以48400万元竞得。

　　不难看出，几乎每块挂牌的地块都是高出底价很多成交的。这说明，土地政策的变化，让很多开发商开始关注土地公开交易市场。

现象二：土地“二级”市场开始异常活跃

　　对众多房地产企业来说，国土资源部8月31日前历史遗留问题要处理完毕的政策别有滋味。对那些手中有历史遗留项目用地而又手中无钱的企业而言，“粮票”就将过期，如何在过期前将“粮票”变现成为当务之急；对手中有钱无地的企业，该政策意味着拿地的机会到了。因此，近期除北京市土地交易市场挂牌竞价热闹外，开发商之间私底下的“土地交易
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”也异常活跃。

　　首创总裁刘晓光在近期的媒体见面会上透露每周要接待“谈地的”人群12拨时，一旁的华远任志强接过话题说：“这还多啊，我每天都要接待12拨。”再看今年外地进京开发商的表现，无论是早来的珠江、富力，还是晚到的天津顺驰、浙江绿城，或是新加坡的大房地产企业，都利用目前这种“项目满天飞”的现状拿到了项目。

　　据了解，过去一些企业或“地虫”没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业或“地虫”本来希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利，现在主管部门要求在8月31日前，历史遗留问题要处理完毕，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为“过期粮票”，这些人为了保住自己的收益，近期肯定会急着将手中的土地出手。有关信息表明，目前北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的“楼盘”正在市场上到处“飞”，持有这1200多个楼盘的“土地方”都开始着急地寻找“下家”。

　　现象三：开发企业打破脑袋争作“土地一级开发商”

　　土地交易集中显现的同时，还有一个现象不得不让人关注：首创、山东鲁能、当代集团、亿城地产等一批有实力的开发商目前都在争作北京各个区域的“土地一级开发商”。

　　据可靠消息，首创不仅拿到了怀柔新城的一级土地开发资格，目前还正在运作昌平科技园区的土地一级开发资格；而山东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商；总在西部“作战”的亿城地产瞄准的是海淀山后地区；天津泰达看中的则是顺义天竺空港城的土地一级开发；有金融街背景的北京天人融泰股份公司则“慧眼”看中房山青龙湖区域。

　　对开发商争作“土地一级开发商”的现象，华高莱斯总经理李忠认为，房地产开发挣钱的空间来源于两部分———地和房，过去的“暗箱操作”的土地政策使开发商在“地”那部分所挣到的利润远远大于“房”这部分所带来的利润。而现在土地政策的变化使土地交易越来越透明，就意味着今后的房地产开发过程中，“地”那部分带来的利润将减少，在这种形势下，开发商去争当“土地一级开发商”的动机就很明了了。

　　以上三方面都说明，北京土地政策的变化暂时不会出现土地供应“断顿”，而是交易量在短时间内活跃起来，而这种局面将会持续多长时间，将给北京楼市带来多大影响，我们得拭目以待。

　　悬念二：土地“招拍挂”政策何时完善

　　在被誉为“世纪第一拍”的北京市大兴区黄村卫星城北区1号地国有土地使用权拍卖会上，来自天津的顺驰置地(北京)房地产开发有限公司成为最大的赢家，他们以9.05亿元的价格———高出原价2倍的价格成功地击败其他竞买者，成为这块土地的拥有者。面对这种现象，有人叫好，有人质疑，“招拍挂”是“价高者”就好吗？北京什么时候出台一套科学的“招拍挂”评定标准？

　　土地“招拍挂”价高者得是否合理

断桥

无论是广渠门外东五厂的招标，还是大兴黄村卫星城北区1号地块的拍卖，或近日在北京市土地交易市场竞拍的宗地，成交的结果给人的印象是“价高者得”。不少人对此提出了质疑。北京市是不是应该尽快建立一套科学的招投标的评价标准成了很多人的呼声。那么，什么才是合理的招投标的评价标准？

　　据了解，国际上大部分是聘请公共评价公司专门负责审标，根据四项标准来最终决定哪个方案是最好的，而目前北京执行的似乎是单一的价格决定制。业内人士认为，这种不限制资格以价高者得为惟一的衡量标准，会产生许多弊病：如引发不理性竞争或出现资源配置的错位：由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。

　　而国际上招标通常有四个标准：

　　第一，方案是第一位，对城市土地价值的提升有什么作用，这可能是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果就本块土地产生了很高的价值，而不能带动周边土地产生很高价值的时候，单向价值高是一种错误，而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而造成土地价值提升的时候，对于政府是最有利的。所以，一般的城市在评价的时候，都以这个为第一标准。

　　第二，建成后对城市经济的贡献。比如说能解决多少就业、能解决多少税收、能解决原来这个地区存在缺陷的问题。

　　第三，项目产生是否会对地区造成负担。如果项目建成以后对当地的交通产生了重大的压力，政府即使在拍卖中获得了很高的资金也是不合适的，因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上，使政府不得不用更大的支出实行转移支付，来解决公共交通等等更多的问题。

　　第四，价格。由于有这样的四条标准，所以人们在投标的时候，会告诉政府，我虽然用一个比较低的价格投标，但是我会用大量的钱去解决在这块地中需要解决的问题，比如说它会造成城市交通压力、市政基础设施压力，那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通，解决这些相关的问题。而我们现在不是，用最高的价格代替前瞻项目，最后有可能起到迫害性的作用，使周围的土地不能升值而是贬值。

　　业内人士认为，北京如果能改变现有的招投标方式，用综合评价的方式来进行投标的话，可能土地价格的提升速度就没有那么快，而最后的综合效果可能会更好。


“土地中心”配套工作能否跟上

　　根据4号令，今后新批的经营性项目土地交易都必须走“招拍挂”。对此，业内人士还有一个质疑的问题是：相关部门的工作能否跟上？会不会因为人力物力跟不上，而出现“人为”的土地供应速度放慢问题？


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　　以华远集团总裁任志强为代表的部分开发商认为，按照现行的文件，政府既是交易的组织者、规定的制定者，又是评估者，同时也是交易的参与者。这就意味着市土地整理储备中心在未来将组织土地一级开发和公开交易。而无论是公开招标还是挂牌或是拍卖，前前后后都有一大堆工作要做。目前市土地整理储备中心的人员编制只有50人，将来会不会因工作效率的缘故带来土地供应速度的减慢，从而更加抬升北京的房价？

　　对此，市国土房管局的新闻发言人程建华认为，目前北京现有的土地供应可供5年开发。在这5年中，北京市土地中心将做好充分的准备工作，比如引进评估中介等。

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土地公开交易会不会形成新的垄断

　　一些业内人士同时还提出，因为北京目前还没有一整套完整的“招拍挂”工作制度，会不会因此而形成新的土地垄断市场？会不会因此而产生新的腐败？

　　采访中，几位不愿透露姓名的开发商同时提到，北京土地交易市场的首次招标活动———广渠门外东五厂国有土地使用权的招标透明度及公开化程度不够。更有人拿南方近两年来土地贪污受贿案举例，提出产生新腐败的担忧。对此，部分业内人士认为，只有公开才能防止垄断和腐败的产生。只要土地有形市场每一次的土地交易都严格按照法律进行，这些问题就不会产生。

　　尽管北京土地出让方式的变革中还存在这样那样的问题，但多数业内人士认为，随着各种制度的完善，这些问题将逐步得到解决。不管怎样，土地价格透明了，竞争多了，北京商品房的性价比就会越来越好了，企业也会优胜劣汰，购房人就能从中受益。

　　悬念三：土地供应制度改革会不会带来房价变动

　　有人提出，市场规范的同时也意味着成本的提高。那么，北京土地制度的变动会不会带来房价的变动？谁将为北京土地交易制度的规范买单？

　　“招拍挂”抬升了北京的地价？

　　大兴黄村北区1号地的拍卖及近期北京市土地交易市场的几宗挂牌交易等都表明，公开交易的地价要明显高于协议出让的地价。国家统计局一季度全国房地产市场的统计表明，土地交易采用挂牌、拍卖或竞标等公开交易的方式后，地价的上涨速度远远大于房价上升的速度。

　　部分不愿透露姓名的开发商告诉记者，公开交易并不意味着地价能走低，相反，有三个原因反而会促使地价的上升：一是，从某种程度上说，一般能以“协议”的方式拿到土地的开发商，都和土地方有“非同寻常的关系”，即便是加上打通各种环节所支出的各种“费用”，最后核算下来的土地成本要远比土地交易市场竞标拿地要便宜得多。二是，首都北京寸土寸金，巨大的住宅需求市场加上越来越稀缺的土地资源，本市或外地很多有钱的企业都想挤进北京房地产市场，而土地的公开交易无非给了这批人进入北京楼市的机会，“志在必得”的竞争心理反而会抬升北京的地价。对此，也有人提出了不同看法。张宝全认为，初期可能会出现这一局面，但随着政策的实施，开发商会理智地算总账。广渠门第一次拍卖流拍便说明了这一点，地价太高，不能达到资金平衡是没有人去“抢地”的。

　　对此，市土地整理储备中心主任史贤英认为，从目前看，北京完成的几宗土地公开交易所表现出的地价都基本与当地的土地价值相吻合，地价其实并没有“涨”，只是以往协议出让，地价一大块被某些人“吃了”。

　　“招拍挂”使北京的房价上涨了吗？

　　事实上，从采取“招拍挂”拿到土地的在售房地产项目看，也没有“价高”的表现，拿当年进行招标的广渠门外东五厂为例，富力集团开发的富力城在北京楼市是以合理的性价比赢得一席之地的。对此，富力有关负责人解释，过去很多开发企业能以关系拿便宜地，但他们不会把地价上省下的钱让利给老百姓，而土地进行公开交易后，土地价格透明了，压缩的是开发商的利润空间。

　　SOHO现代城的潘石屹认为，目前，土地供应方式的改变不会直接对房价产生影响，但未来，政府可以通过对土地供应的宏观调控来达到调控房价的目的。潘石屹认为，以往协议出让土地，由于大家都在桌子底下做土地交易，投资商和开发商谈好了，再到政府相关管理部门去“补办结婚证”，到底有多少地要开发住宅，政府没有控制。取消土地协议出让后，这种局面将被打破，政府可以通过控制土地的供应来宏观调控房价，如某段时期公寓的价格高了，政府可以多拿出几块做公寓的土地进行公开交易，供应多了，公寓的房价自然就落下来了。土地招标拍卖好像一个水池上的阀门，如果说市场上房价特别高，可以打开这个阀门，让整个供应量增加，由此让市场自发调节房价。

　　谁为土地市场的规范买单？

　　华高莱斯总经理李忠认为，从目前政府有关部门出台的政策，采取的相关措施看，“土地”只是政府规范房地产行业一系列工作中的一个环节。而规范意味着带来消费安全、投资安全的同时，也带来成本的提高。那么，谁在为北京土地市场的规范买单？

　　万通董事局主席冯仑认为，土地公开交易，不仅杜绝了企业拿地寻租行为，更会由此改变房地产企业重视“关系”不重视产品研究和公司治理的行为，不出三五年，好的房地产企业和不好的房地产企业会拉大差距。浙江绿城北京公司的总经理岳卫认为，过去北京的水太深，拿地的渠道不透明，拿地的价格也很混乱，造成不公平竞争，外来开发商不能得到有效的市场信息而举步维艰。今后，土地公开交易意味着外地开发商能公正地“花钱买地”，把钱花到明处，虽然利润可能会低，但开发的时间成本会节省。

　　无疑，土地市场的规范，过去不规范的开发商和新进入的开发商都得为此买单，为此受益，因为市场健康了，有序了，才能稳定发展，买房人才会越来越多。余美英